IL RECUPERO DELLE AREE DISMESSE.

Il decreto sviluppo (Dl 78/2011), nel semplificare le procedure relative all'attività edilizie e alla trasformazione del territorio, mira anche a favorire il recupero delle aree dismesse attraverso il riconoscimento di incentivi e semplificazioni procedurali. L'articolo 5 del decreto (comma 9 e seguenti), punta sulla razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente attraverso il recupero di aree urbane degradate ed edifici non residenziali dismessi.

Trattasi di un tema molto complesso nel quale si intrecciano problemi ambientali e urbanistici, convivono disposizioni normative non sempre coordinate, tempi incerti, costi potenzialmente maggiori rispetto ai nuovi sviluppi. E questo vale in particolare per la bonifica e il ripristino ambientale, che possono rappresentare un onere eccessivo per gli investitori.
Non sono mancati in passato tentativi legislativi volti a favorire il recupero delle ex aree industriali – come ad esempio nel Dlgs 152/2006 – ma questi tentativi si sono rivelati poco efficaci in quanto, pur prevedendo norme ad hoc, risultavano spesso troppo rigidi (conferma della destinazione produttiva delle aree) ed economicamente poco allettanti per gli operatori privati (costi di bonifica interamente a carico della proprietà).
Il Dl sviluppo, invece, sembra compiere un passo in più, in quanto chiede alle regioni di emanare specifiche leggi che incentivino il recupero delle aree industriali dismesse attraverso il riconoscimento di premi volumetrici, trasferimento di volumetrie e inserimento di nuove destinazioni d'uso con interventi di demolizione e ricostruzione.

Già in passato la Regione Lombardia aveva cercato di incentivare il recupero delle aree dismesse anche attraverso la previsione di una definizione di area dismessa (legge regionale 1/2007) o il riconoscimento di strumenti e incentivi economici – quali lo scomputo di parte dei costi di bonifica dagli oneri di urbanizzazione (legge 10/2009) – che potessero effettivamente favorire gli interventi di recupero su tali aree, ma una previsione di legge a livello nazionale è un passo in più.

Le aree industriali dismesse rappresentano un potenziale danno territoriale, sociale ed economico e possono costituire un pericolo per la salute, per la sicurezza urbana e sociale e per il contesto ambientale e urbanistico. Il recupero delle stesse pertanto è attività di pubblica utilità e di interesse generale perchè permette lo sviluppo delle città attraverso la conservazione e la salvaguardia delle aree verdi e il riutilizzo di aree già urbanizzate. 

Al fine di promuovere il recupero delle “aree urbane compromesse”, Regione Lombardia le ha in primo luogo definite includendo tra esse le aree degradate o dismesse.

Per quanto riguarda il recupero di aree compromesse interessate da dismissione industriale, Regione Lombardia dà ai Comuni anche la facoltà di procedere sollecitando direttamente i proprietari a presentare progetti per il recupero e ad attivare eventualmente un procedimento ad evidenza pubblica per la realizzazione di iniziative promosse da altri soggetti imprenditoriali. (LR n. 1 del 2 febbraio 2007, appunto).

Infine anche il Piano Territoriale Regionale (PTR), partendo dai principi dello sviluppo sostenibile e della sostenibilità ambientale dell’abitare, ha assunto come riferimenti essenziali la minimizzazione dell’uso di nuovo territorio attraverso una migliore utilizzazione delle aree già urbanizzate e dei volumi edilizi esistenti ed il recupero delle aree dismesse, degradate o abbandonate, con priorità su ogni altra forma di edificazione.

Che cosa Regione Lombardia intende per “area Dismessa”: si intendono quelle comprendenti aree a destinazione industriale, artigianale, terziaria e commerciale, con superficie coperta superiore a duemila metri quadrati, nelle quali la condizione dismissiva, caratterizzata dalla cessazione delle attività economiche su oltre il cinquanta per cento delle superfici coperte, si prolunghi ininterrottamente da oltre quattro anni (art. 7 comma 1 della LR. 1/2007).

Il riutilizzo della aree dismesse può avvenire solo attraverso l’insediamento di nuove funzioni e destinazioni che conferiscano all’area un nuovo interesse e, dunque, un nuovo mercato.

La programmazione urbanistica dell’area deve considerare l’assetto complessivo del centro urbano e del territorio. Le nuove destinazioni e funzioni da inserire sull’area incidono sensibilmente sugli obiettivi dell’eventuale bonifica ambientale e ne rendono sostenibile l’intervento di ripristino ambientale da un punto di vista economico.

Occorre, quindi, coordinare la programmazione urbanistica con quella       ambientale per avere un unico progetto complessivo di riferimento. Nel caso in cui i costi di bonifica risultino eccessivamente onerosi, occorre prevedere incentivi: la programmazione di nuove funzioni o destinazioni da insediare nell’area rappresenta sicuramente il maggior incentivo per una 

riqualificazione del sito, in quanto questo viene ricollocato nel mercato.

Numerose sono già le esperienze, anche in Provincia di Milano, in tal senso.

Basti citarne alcune a titolo esemplificativo:

Sesto San Giovanni: 

la riqualificazione di un quartiere vissuta come occasione per migliorare la qualità della vita dei suoi abitanti attraverso la progettazione partecipata costruendo, quindi, insieme il benessere del proprio quartiere.
Questo è avvenuto per il giardino di via Forlì, inventato dai cittadini del quartiere per rispondere ai desideri di tutti; per il Contratto di Quartiere Parpagliona e il progetto Legami Comunitari, testimonianze di un processo di condivisione strutturato che ha avuto ricadute positive nel quartiere e nella città intera. 

Comune di Milano:

Il nuovo piano di riqualificazione della Darsena di Milano e dell'area contigua: si tratta di un complesso di interventi di valorizzazione paesaggistica e ambientale degli spazi aperti nella cintura Ovest della città, dei Navigli e della rete irrigua che Expo 2015 lascerà in eredità a Milano.
Il piano di riqualificazione sarà attuato dalla Società Expo 2015. E' un tassello che si inserisce nel progetto dell'Amministrazione milanese di costruzione di una città più vivibile e più attrattiva da tutti i punti di vista, migliore per chi ci abita e per quanti arrivano da fuori per lavoro o per turismo.

L'albergo costruito nel Parco Agricolo Sud di Milano per i Mondiali di calcio di Italia '90, ma mai completato e ormai in stato di degrado ambientale e abbandono, sarà abbattuto. Il Comune di Milano ha infatti approvato la delibera grazie alla quale sarà possibile risolvere la vicenda urbanistica di quello che è stato definito "l'ecomostro di via Bonfaldini-Monluè" e sanare l'annosa questione della destinazione d'uso delle due Torri Garibaldi permettendo così il recupero e la riqualificazione di un'area con il mutamento di destinazione d'uso delle Torri da terziario pubblico a terziario privato. All'Amministrazione saranno ceduti i circa 260mila metri quadrati di aree in località Cascina Grande (zona Monluè), demolendo l'ecomostro dei Mondiali e ripristinando l'area verde a polmone per il quartiere e per tutta la città.